赴港IPO的(de)內(nèi)地(dì)房(fáng)企接連&ldqu ₹o;失效”

　　近(jìn)日(rì)，安徽一(yī)家(jiā)小(γ≤xiǎo)房(fáng)企萬創國(guó)際四遞招股書(shū)的(d₽∞e)消息，讓赴香港上(shàng)市(shìσ←™)房(fáng)企再次成為(wèi)資本市(shì)場(chǎng)的✔" ♠(de)聚焦點。

　　一(yī)般而言，港交所IPO審核周期為(w₩"ε&èi)5-8個(gè)月(yuè)，排隊時(shí)間(jiān)相(xi‌±φ☆àng)比A股較短(duǎn)。交表6個(gè)月(yuè)後未獲通(t±÷≥ōng)過，按一(yī)般流程會(huì)顯示為(wèi)失效。但(dàn)企✔≈≈α業(yè)上(shàng)市(shì)過會(huì)時(shí↓✘σ♣)間(jiān)過長(cháng)的(de)原因多(duō)種多(dΩ​↔'uō)樣，既有(yǒu)可(kě)能(néng)是(shì)港交所的(↔γδ‍de)原因，也(yě)有(yǒu)可(kě)能(néng)是(shì↕σ)公司方面的(de)原因，也(yě)有(yǒu)可(kě)能(néng)是(δ¥‍€shì)市(shì)場(chǎng)環境因" β素。

　　今年(nián)以來(lái)，衆多(duō)申請(qǐng)港股I®™PO的(de)內(nèi)地(dì)房(∞∑♥↓fáng)企中，隻有(yǒu)銀(yín)城↓←(chéng)國(guó)際和(hé)德信中國(guó)如(rú)願敲鐘(™∏zhōng)，海(hǎi)倫堡中國(guó)、中梁控股、奧山(shān&ε)控股、萬創國(guó)際的(de)招股™÷↕₽書(shū)接連“失效”，不(bù)得(de) ×£不(bù)重新遞表等待。

　　這(zhè)讓人(rén)不(bù)禁↑↑​猜測內(nèi)地(dì)房(fáng)™φ​↓地(dì)産企業(yè)赴香港上(shàng)市(shì)↕÷Ω 通(tōng)道(dào)的(de)收緊。2018年(ni≠♣"án)推出重大(dà)變革後的(de)港交♦∞所迎來(lái)爆發，共有(yǒu)20λ×7家(jiā)公司在港交所完成IPO上(shàng)市(s☆Ω≥€hì)，看(kàn)準時(shí)機(jī)的(de)房(fá€γ≥ng)地(dì)産企業(yè)也(yě)借勢而上(shàng)，2018年ε ↔ε(nián)一(yī)共有(yǒu)6家☆$γ♦(jiā)內(nèi)地(dì)房(fáng)企成功在港敲鐘(zhōng)&×₹↓。2017年(nián)時(shí)，這(zhè)個(gè)數(sh∑€₹πù)字還(hái)是(shì)0。

　　但(dàn)顯然，港交所新增的(de)兩個(gè)規則，§§​β包括接受同股不(bù)同權企業(yè)上(s♠'™$hàng)市(shì)以及允許尚未盈利或λ>者無收入的(de)生(shēng)物(wù)科§βα>(kē)技(jì)公司上(shàng)市✔ φ(shì)，是(shì)面向新經濟公司和(hé)生(shēng)♥∞≥♥物(wù)科(kē)技(jì)公司敞開(kāi)大☆✔(dà)門(mén)，未必利好(hǎo)于房(fáng)企。而随著(zh∏←​e)赴港IPO房(fáng)企的(de)增多(duō)，他(tā)們面臨的(✔§£€de)競争壓力也(yě)越來(lái)越大(dà)。

　　排隊房(fáng)企面臨各自(zì)問(wèn)題

　　幾家(jiā)招股書(shū)失效的(de)房(f ' áng)企，都(dōu)存在經營或财務數(shù)據上(s←​>✔hàng)的(de)缺陷，萬創國(guó)際是(shì)其♥≤∏€中的(de)典型。

　　萬創國(guó)際作(zuò)為(wèi)•₹ ∞偏居安徽的(de)小(xiǎo)房(fáng®‍↔)企，項目少(shǎo)，風(fēng)險高(gāo)，經營狀況不(≤βπ←bù)佳，負債率高(gāo)企。

　　根據招股書(shū)，萬創國(guó)際目前隻<↑®​進入了(le)安徽淮南(nán)、六安兩座小(xiǎo)城(cβ©‍héng)市(shì)，在開(kāi)發項目隻有(yǒu)4個(gè)，待開(‍πkāi)發地(dì)塊僅有(yǒu)2個(gè)，總土(tǔ)儲"ε98萬平方米。

　　2015年(nián)、2016年(nián)♠λ₹∞、2017年(nián)、2018年(nián)其營收分(fēn)别為(wè £εi)4.24億、7.81億、6.29億、13.±‌±03億;毛利分(fēn)别為(wèi)1.61億元、1.39億元、1δ★σ.60億元、4.87億元;資本負債率依次是(shì)608.5<•§<%、716.8%、1218.0% 、180.4%;負債 ₹↔>與權益比率分(fēn)别是(shì)568.6%、678.7%→♣   、600.8% 、23.9%。

　　可(kě)以看(kàn)出萬創國(guó)際營收±¥不(bù)高(gāo)，但(dàn)資本負債率處于行∏π(xíng)業(yè)絕對(duì)高(gāo)位，盡管在2018年(nián★∑‌)已經大(dà)幅優化(huà)财務結構，大(dà)量還(hái)債降杠杆αφ，使得(de)負債與權益比率暴降24倍，資本負債率大(dà)降5倍，但(dà ≤∞n)仍難掩蓋其風(fēng)險較高(gāo)的(de)現(xi♥®™λàn)狀。

　　上(shàng)一(yī)份招股書(shū)顯示這(zhè)家÷$ (jiā)房(fáng)企最難的(de)焦點之一(yī)是(s§≠β"hì)融資，為(wèi)了(le)融資用(yòng)了(le)₩∑很(hěn)多(duō)辦法。其開(kāi)發資金(£ ₽®jīn)來(lái)源一(yī)直十分(fēn)依賴通(tōng)過華↑&融資産的(de)債務重組安排以及資金(j±÷£ īn)信托有(yǒu)限責任公司的(de)信托融資安排。同時(shí)還(há•‌✘×i)透過其關聯企業(yè)聯華實業(yè)獲取更低‍₹(dī)利率的(de)銀(yín)行(xíng)貸款，并改變貸 ∞↕款用(yòng)途用(yòng)作(zuò)物(w<↑ù)業(yè)開(kāi)發。

　　一(yī)位業(yè)內(nèi)人(rén)士表示，通(tōng£≤★±)過與華融這(zhè)種不(bù)良資産管理(lǐ)公司進行(xíng)¶π債務重組安排獲得(de)融資，是(shì)部分(fēn®≤'γ)房(fáng)企常用(yòng)的(d↔✔e)一(yī)種非标融資手段，融資利率較高(gāo)，企業(★>yè)具有(yǒu)較大(dà)風(fēng)險。而關聯公司Ω©$之間(jiān)訂立貸款協議(yì)，不(bù)僅涉嫌違規，更大(d₩σ à)的(de)風(fēng)險還(hái)在于有(yǒu±↔)利益輸送之嫌。

　　同樣尚未成功過會(huì)的(de)海(hǎi)倫堡、♣☆≠中梁、奧山(shān)控股，也(yě)都 ↕÷♠(dōu)有(yǒu)各自(zì)的(de)問(w£εèn)題。

　　擴張中的(de)海(hǎi)倫堡近(jìn)年(niá€♥n)來(lái)負債激增，2018年(nián)淨資産負債γ♦₽率高(gāo)達133.7%，是(shì)20φ☆"&16年(nián)時(shí)的(de)兩倍。

　　中梁2016年(nián)時(shí)的(de)淨 ​←€資産負債率一(yī)度高(gāo)達1790.2%，至上↓ (shàng)市(shì)這(zhè)一(yī£≈≥)年(nián)，即2018年(nián∑♣)驟降至58.1%，且直至2017年(n↕✘ián)上(shàng)半年(nián)，中梁都(dōu)處于淨虧損中，自♣≤‍>(zì)2017年(nián)下(xià)→×半年(nián)起才扭虧為(wèi)盈。

　　想乘著(zhe)冬奧會(huì)東(dōng)風(fēng)打&ldq§≈<uo;冰雪(xuě)牌”的(de$€‌)武漢房(fáng)企奧山(shān)國(guó)際，2↑☆017年(nián)淨資本負債率高(gāo)達569%，2018年奩♥(nián)高(gāo)達283%。打算(suàσ€₹↑n)講“冰雪(xuě)故事(shì)”，但(dà♥←n)其收入構成中冰雪(xuě)業(yè)務僅占比0.1%。

　　不(bù)過，去(qù)年(nián)有(yǒu)兩家(jβ→iā)财務數(shù)據并不(bù)好(hǎo∑∞σ×)看(kàn)的(de)小(xiǎo)房(fáng)企在港交所順利上(←÷δshàng)市(shì)，其中來(lái)自(zì)→®‍河(hé)南(nán)許昌的(de)本土(tǔ)房(fáng)企恒達集團也(y≠±•ě)是(shì)四度嘗試IPO，其中一(yī)次是(shì)®₹$±借殼上(shàng)A股失敗，還(hái)有(yǒu₽Ω♣★)三次是(shì)沖擊港股，最終于去(qù)年(ni> πán)年(nián)底登陸港股，其銷售收入一(yī₽€ )直處于10億元上(shàng)下(xià)，2015年(nián)至20$ ≥17年(nián)的(de)資産負債率卻高(gāo)達677%、762.7☆<%、406.6%。

　　從(cóng)恒達集團的(de)情況來(lái↓'×)看(kàn)，足以說(shuō)明(míng<÷→)目前重新遞表排隊的(de)房(fáng)企雖π₽‍然面臨各自(zì)問(wèn)題，但(dàn)"¶并非沒有(yǒu)希望。